Zu hohe Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer? So wehren Sie sich gegen die Pauschalbewertung des Finanzamts
Haben Sie vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid erhalten, bei dem der Immobilienwert viel zu hoch angesetzt wurde? Das passiert sehr häufig. Das Finanzamt nutzt für die Berechnung pauschale Typisierungsverfahren. Individuelle Wertminderungen wie Bauschäden, Sanierungsstau, Mietbindungen oder eine schlechtere Lage werden dabei oft komplett ignoriert. Das Ergebnis: Sie sollen viel zu viel Steuern zahlen.
Praxisbeispiel: So viel Erbschaftssteuer können Sie sparen
Der Wert vom Finanzamt: Das Finanzamt bewertet ein geerbtes Einfamilienhaus in Brandenburg pauschal mit 400.000 Euro.
Die Realität: Das Haus hat einen feuchten Keller und ein veraltetes Dach. Ein freies Gutachten von mir weist den tatsächlichen Marktwert von 310.000 Euro nach.
Der Unterschied: Die steuerliche Bemessungsgrundlage sinkt sofort um 90.000 Euro. Je nach Ihrer Steuerklasse sparen Sie dadurch mehrere tausend Euro reine Steuerlast!
Achtung – Wichtige Frist!
Nach dem Erhalt des Grundbesitzwertbescheids haben Sie in der Regel nur einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen. Verlieren Sie daher keine wertvolle Zeit.Nutzen Sie meine kostenlose Erstprüfung
Senden Sie mir einfach die Eckdaten Ihrer Immobilie und/oder Ihren Finanzamts-Bescheid. Ich prüfe für Sie vollkommen unverbindlich und kostenfrei, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt und wie viel Steuern Sie einsparen können.
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber gibt Ihnen im Paragrafen 198 des Bewertungsgesetzes (§ 198 BewG) ausdrücklich das Recht, den tatsächlichen, niedrigeren Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen.
Die Voraussetzung: Ein rechtssicheres Gutachten
Das Finanzamt akzeptiert den niedrigeren Wert nur, wenn er durch ein fundiertes Verkehrswertgutachten nachgewiesen wird. Als zertifizierter Immobiliensachverständiger (Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) erstelle ich für Sie ein solches hieb- und stichfestes Gutachten, das den strengen Anforderungen der Finanzbehörden in Berlin und Brandenburg vollkommen entspricht.
Lohnt sich ein Wertgutachten nach § 198 BewG?
Warum weicht der Wert des Finanzamts häufig vom tatsächlichen Verkehrswert ab?
Das Finanzamt bewertet Immobilien auf Grundlage gesetzlich vorgegebener Bewertungsverfahren. Diese Verfahren ermöglichen eine einheitliche steuerliche Bewertung, können jedoch die individuellen Besonderheiten einer Immobilie nur eingeschränkt berücksichtigen.
Ein Verkehrswertgutachten untersucht dagegen die konkreten Eigenschaften des Bewertungsobjekts und berücksichtigt sämtliche wertrelevanten Merkmale des Einzelfalls. Hierzu zählen unter anderem der bauliche Zustand, Modernisierungen, Baumängel, Rechte und Belastungen sowie die tatsächliche Marktsituation.
Häufige Fragen zum Nachweis des niedrigeren Immobilienwerts (§ 198 BewG)
1. Erkennt das Finanzamt Ihr Gutachten garantiert an?
Ja. Das Finanzamt ist gesetzlich dazu verpflichtet, den niedrigeren Wert zu prüfen, wenn das Gutachten von einer fachlich qualifizierten Person erstellt wurde. Als Sachverständiger mit einer Zertifizierung nach der strengen europäischen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 erfülle ich genau die hohen Anforderungen, die die Finanzämter in Berlin und Brandenburg an einen Gutachter stellen. Meine Gutachten sind hieb- und stichfest aufgebaut, sodass das Finanzamt sie in der Praxis als Nachweis akzeptiert.
2. Lohnt sich ein Gutachten bei jeder Immobilie?
Nicht immer, aber sehr häufig. Ein Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn das Finanzamt den Wert der Immobilie pauschal zu hoch ansetzt. Das ist meistens der Fall, wenn das Gebäude Bauschäden aufweist (z. B. feuchte Wände, Risse), ein großer Sanierungsstau vorliegt (altes Dach, veraltete Heizung) oder Belastungen im Grundbuch stehen (wie ein Wohnrecht oder Nießbrauch). Im Rahmen meiner kostenlosen Erstprüfung sage ich Ihnen vorab ganz ehrlich, ob sich die Erstellung eines Gutachtens für Sie finanziert oder nicht.
3. Ich habe den Bescheid vom Finanzamt schon erhalten – ist es zu spät?
Nein, solange Sie schnell handeln. Nach Erhalt des Feststellungsbescheids über den Grundbesitzwert haben Sie in der Regel einen Monat Zeit, um beim Finanzamt Einspruch einzulegen. Das Gutachten selbst muss nicht am selben Tag fertig sein. Wichtig ist erst einmal, die Frist mit einem formlosen Einspruch zu wahren und anzukündigen, dass das Gutachten nachgereicht wird. Nehmen Sie am besten sofort Kontakt mit mir auf, damit wir keine wertvolle Zeit verlieren.
🚨 Erste Hilfe bei Fristdruck: Mein kostenloses Musterschreiben für Ihren Einspruch
Haben Sie den Bescheid vom Finanzamt erst vor Kurzem erhalten? Dann läuft die einmonatige Einspruchsfrist! Nutzen Sie diese Vorlage, um die Frist sofort zu wahren. Kopieren Sie den Text einfach oder laden Sie ihn herunter.
Frist gewahrt? Dann lassen Sie uns jetzt keine Zeit verlieren.
Der Einspruch stoppt die Frist. Jetzt fordert das Finanzamt die Begründung. Nutzen Sie meine kostenlose Erstprüfung, damit wir gemeinsam prüfen, wie viel Erbschafts- oder Schenkungssteuer wir bei Ihrer Immobilie einsparen können.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG kann sinnvoll sein, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie nicht zutreffend widerspiegelt. Insbesondere bei besonderen objektspezifischen Merkmalen oder wertbeeinflussenden Umständen kann ein qualifiziertes Gutachten dazu beitragen, den tatsächlichen gemeinen Wert nachvollziehbar darzulegen.
Typische Anwendungsfälle sind:
Erbschaftsteuer: Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert liegt deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert der geerbten Immobilie.
Schenkungsteuer: Zur Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts sinnvoll sein.
Modernisierungsstau: Erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf wurde im pauschalen Steuerwert nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt.
Baumängel und Bauschäden: Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, Schäden an der Bausubstanz oder andere wertmindernde Mängel können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
Wohnungsrecht oder Nießbrauch: Bestehende Rechte und Belastungen können den Verkehrswert einer Immobilie mindern und sind im Rahmen der Wertermittlung angemessen zu berücksichtigen.
Besondere Grundstücksmerkmale: Ungünstige Grundstückszuschnitte, eingeschränkte Nutzbarkeit, außergewöhnliche Lageverhältnisse oder sonstige objektspezifische Besonderheiten können den Verkehrswert beeinflussen.
Gut zu wissen
Ein Verkehrswertgutachten führt nicht automatisch zu einer Reduzierung des vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwerts. Ob ein niedrigerer gemeiner Wert anerkannt wird, entscheidet das zuständige Finanzamt auf Grundlage der gesetzlichen Vorschriften und des eingereichten Gutachtens.
Deshalb ist es wichtig, dass das Gutachten fachlich fundiert, nachvollziehbar und entsprechend den Vorgaben der ImmoWertV 2021 erstellt wird.
So läuft der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ab
1. Kostenlose Ersteinschätzung
Sie schildern Ihr Anliegen und übermitteln – sofern vorhanden – den Bescheid des Finanzamts sowie vorhandene Objektunterlagen
2. Prüfung der Erfolgsaussichten
Ich prüfe, ob ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG im konkreten Fall sinnvoll erscheint.
3. Ortsbesichtigung
Die Immobilie wird persönlich besichtigt und sämtliche wertrelevanten Merkmale werden dokumentiert.
4. Verkehrswertermittlung
Die Wertermittlung erfolgt nach den Vorgaben des § 194 BauGB und der ImmoWertV unter Berücksichtigung der örtlichen Marktdaten.
5. Fertiges Gutachten
Sie erhalten ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten zur Vorlage beim Finanzamt als PDF- Datei.
Kontakt
Kostenlose Ersteinschätzung
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten oder einen Nachweis nach § 198 BewG?
Oder Sie haben allgemeine Fragen zum Thema.
Gerne können Sie mich unverbindlich und kostenlos anrufen.
Martin Schwarzwälder
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