Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Das Finanzamt bewertet Immobilien bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer oft nach standardisierten Verfahren, die über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Nach § 198 BewG haben Sie das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen. Ich helfe Ihnen dabei, Ihre Steuerlast rechtssicher zu minimieren, indem ich den realen Verkehrswert Ihres Objekts präzise dokumentiere.
Lohnt sich ein Wertgutachten nach § 198 BewG?
Mit unserer Vorprüfung erhalten Sie eine erste Einschätzung, ob ein Verkehrswertgutachten zur Nachweisführung eines niedrigeren gemeinen Werts sinnvoll sein kann.
Die Einschätzung ersetzt kein Gutachten und keine steuerliche Beratung. Sie dient ausschließlich einer überschlägigen Orientierung auf Grundlage Ihrer Angaben. Maßgeblich für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt ist stets ein vollständiges, nachvollziehbar begründetes Verkehrswertgutachten.
Das Finanzamt hat den Wert Ihrer Immobilie zu hoch angesetzt?
Viele Eigentümer stellen nach Erhalt eines Feststellungsbescheids fest, dass der vom Finanzamt ermittelte Immobilienwert deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
Die steuerliche Bewertung erfolgt nach gesetzlich vorgegebenen Bewertungsverfahren und kann die individuellen Besonderheiten einer Immobilie nur eingeschränkt berücksichtigen.
Hierzu zählen beispielsweise:
Modernisierungsstau
Baumängel
Bauschäden
Wohnungsrechte oder Nießbrauch
ungünstige Grundstückszuschnitte
außergewöhnliche Lagen
objektspezifische Besonderheiten
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann diese wertbeeinflussenden Umstände nachvollziehbar dokumentieren und – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind – als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt dienen.
Warum weicht der Wert des Finanzamts häufig vom tatsächlichen Verkehrswert ab?
Das Finanzamt bewertet Immobilien auf Grundlage gesetzlich vorgegebener Bewertungsverfahren. Diese Verfahren ermöglichen eine einheitliche steuerliche Bewertung, können jedoch die individuellen Besonderheiten einer Immobilie nur eingeschränkt berücksichtigen.
Ein Verkehrswertgutachten untersucht dagegen die konkreten Eigenschaften des Bewertungsobjekts und berücksichtigt sämtliche wertrelevanten Merkmale des Einzelfalls. Hierzu zählen unter anderem der bauliche Zustand, Modernisierungen, Baumängel, Rechte und Belastungen sowie die tatsächliche Marktsituation.
Was regelt § 198 BewG?
§ 198 Bewertungsgesetz (BewG) ermöglicht Steuerpflichtigen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
Wie erfolgt der Nachweis?
Der Nachweis wird regelmäßig durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erbracht. Grundlage der Wertermittlung sind insbesondere die Vorgaben der ImmoWertV 2021 sowie die örtlichen Marktdaten.
Wer entscheidet?
Über die Anerkennung des nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts entscheidet das zuständige Finanzamt im jeweiligen Einzelfall.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG kann sinnvoll sein, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie nicht zutreffend widerspiegelt. Insbesondere bei besonderen objektspezifischen Merkmalen oder wertbeeinflussenden Umständen kann ein qualifiziertes Gutachten dazu beitragen, den tatsächlichen gemeinen Wert nachvollziehbar darzulegen.
Typische Anwendungsfälle sind:
Erbschaftsteuer
Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert liegt deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert der geerbten Immobilie.
Schenkungsteuer
Zur Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts sinnvoll sein.
Modernisierungsstau
Erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf wurde im pauschalen Steuerwert nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt.
Baumängel und Bauschäden
Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, Schäden an der Bausubstanz oder andere wertmindernde Mängel können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
Wohnungsrecht oder Nießbrauch
Bestehende Rechte und Belastungen können den Verkehrswert einer Immobilie mindern und sind im Rahmen der Wertermittlung angemessen zu berücksichtigen.
Besondere Grundstücksmerkmale
Ungünstige Grundstückszuschnitte, eingeschränkte Nutzbarkeit, außergewöhnliche Lageverhältnisse oder sonstige objektspezifische Besonderheiten können den Verkehrswert beeinflussen.
Gut zu wissen
Ein Verkehrswertgutachten führt nicht automatisch zu einer Reduzierung des vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwerts. Ob ein niedrigerer gemeiner Wert anerkannt wird, entscheidet das zuständige Finanzamt auf Grundlage der gesetzlichen Vorschriften und des eingereichten Gutachtens.
Deshalb ist es wichtig, dass das Gutachten fachlich fundiert, nachvollziehbar und entsprechend den Vorgaben der ImmoWertV 2021 erstellt wird.
So läuft die Gutachtenerstellung ab
1. Kostenlose Ersteinschätzung
Sie schildern Ihr Anliegen und übermitteln – sofern vorhanden – den Bescheid des Finanzamts sowie vorhandene Objektunterlagen
2. Prüfung der Erfolgsaussichten
Ich prüfe, ob ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG im konkreten Fall sinnvoll erscheint.
3. Ortsbesichtigung
Die Immobilie wird persönlich besichtigt und sämtliche wertrelevanten Merkmale werden dokumentiert.
4. Verkehrswertermittlung
Die Wertermittlung erfolgt nach den Vorgaben des § 194 BauGB und der ImmoWertV 2021 unter Berücksichtigung der örtlichen Marktdaten.
5. Fertiges Gutachten
Sie erhalten ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten zur Vorlage beim Finanzamt.
Kostenlose Ersteinschätzung
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten oder einen Nachweis nach § 198 BewG?
Oder Sie haben allgemeine Fragen zum Thema.
Gerne können Sie mich unverbindlich und kostenlos anrufen.
Martin Schwarzwälder
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